По итогам первых 8 месяцев 2019 года общий объем предложения качественной складской недвижимости в России составляет около 26 млн кв. м, сообщается в исследовании Knight Frank. Из них 56% (15,2 млн кв. м) располагается в Московском регионе, 13% (3,4 млн кв. м) – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, а 31% (8,3 млн кв. м) – в других регионах России.
По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца 2019 года совокупный объем ввода складской недвижимости на 42% превысит показатель 2018 года (1,2 млн кв. м) и достигнет 1,7 млн кв. м. Около 73% или 1,2 млн кв. м качественных складских площадей по итогам 2019 года будут введены в Московском регионе, 8% от совокупного объема ввода или 130 тыс. кв. м – в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, остальные 19% или около 330 тыс. кв. м – в других регионах России.
В Москве и Московском регионе в первые 8 месяцев 2019 года было введено в эксплуатацию около 450 тыс. кв. м качественной складской недвижимости, что на 61% выше показателя аналогичного периода 2018 года. Крупнейшими объектами стали: распределительный центр компании IKEA (около 90 тыс. кв. м), 8 корпусов складского комплекса «Внуково-II» (общей площадью более 100 тыс. кв. м), а также первая очередь распределительного центра компании Wildberries (около 50 тыс. кв. м).
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам I полугодия 2019 года было введено в эксплуатацию около 98 тыс. кв. м, что в 3,9 раза больше показателя аналогичного периода прошлого года. Ключевыми введенными объектами класса А являются складской комплекс «Осиновая Роща» площадью 38 тыс. кв. м и «Логопарк М10» – более 30 тыс. кв. м.
В регионах России (без учета Москвы, Московского региона, Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по итогам 8 месяцев 2019 года было введено в эксплуатацию около 105 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 10% больше показателя ввода за аналогичный период 2018 года (95 тыс. кв. м). Крупнейшими введенными объектами стали: складское здание логопарка «Высота» в Екатеринбурге (более 25 тыс. кв. м) и новая очередь в логистическом парке «Сигма» в Уфе (около 17 тыс. кв. м).
В Московском регионе за 8 месяцев 2019 года доля спекулятивного строительства складов составила 52%, а в Санкт-Петербурге – 55%. Преобладающее большинство объектов в регионах России строится в формате built-to-suit. Однако спекулятивное строительство тоже ведется. Например, третья очередь в СК «Ролси» в Екатеринбурге площадью около 50 тыс. кв. м, здание площадью 16 тыс. кв. м в складском комплексе «Арбуз» в Волгограде, вторая фаза площадью 11,5 тыс. кв. м в проекте KM Logistic во Владивостоке.
На фоне низкого объема ввода спекулятивных проектов доля вакантных площадей в Московском регионе постепенно снижается. По итогам 8 месяцев 2019 года показатель составил 3%, что в абсолютном выражении равно 470 тыс. кв. м. К концу 2019 года, по прогнозам аналитиков Knight Frank, доля вакантных площадей сохранится на уровне 3%. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области общий объем свободных площадей по итогам I полугодия 2019 года составил около 104 тыс. кв. м или 3,1%, а до конца года показатель может снизиться до 3%.
По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2019 года уровень вакантных площадей в годовой динамике в Москве и Московском регионе покажет падение на 2,5 п. п., тогда как в Санкт-Петербурге и Ленинградской области показатель продемонстрирует снижение в пределах погрешности – на 0,1 п. п.
Несмотря на наличие в регионах России спекулятивного девелопмента, наблюдается дефицит готовых свободных складов класса А. Доля вакантных площадей по всем регионам РФ по итогам 8 месяцев 2019 года находилась на уровне 6% (4,9% в прошлом году), что в абсолютном выражении составляет около 470 тыс. кв. м (236 тыс. кв.м в 2018 году). Следует отметить, что исторически в регионах России наблюдается дефицит готовых складов с вакантными площадями. Доля свободных площадей в крупнейших городах находится диапазоне от 0% до 13%.
Впервые за 6 лет на рынке складской недвижимости Московского региона и Ленинградской области наблюдался рост арендных ставок на фоне значительного уменьшения доли вакантных площадей. С начала 2019 года ставка аренды выросла на 2,7% и по итогам первых 8 месяцев составила 3 750 руб./кв. м/год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.
По прогнозам аналитиков Knight Frank, до конца этого года средний уровень ставки в годовой динамике в Москве и Московском регионе покажет рост – на 4% относительно показателя конца 2018 года, тогда как в Санкт-Петербурге и Ленинградской области средняя ставка может вырасти на 5,6%.
Средний уровень запрашиваемой ставки аренды на качественную складскую недвижимость в регионах России по итогам 8 месяцев 2019 года составил 3 900 руб./кв. м/год triple net. Наиболее высокий уровень средней запрашиваемой ставки аренды был зафиксирован во Владивостоке – 4 500 руб./кв. м/год triple net, в Хабаровске – 4?200 руб./кв. м/год triple net, и Екатеринбурге – 4 000 руб./кв. м/год triple net. Данный уровень ставки объясняется дефицитом готовых качественных проектов. По прогнозам аналитиков Knight Frank, в регионах России средний уровень запрашиваемой ставки аренды до конца 2019 года останется стабильным.
Средний уровень операционных платежей для складских площадей в России находится в диапазоне 800-1 200 руб./кв. м/год.
Запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10 тыс. кв. м по итогам 8 месяцев 2019 года в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области находится в диапазоне 34 000-46 000 руб./кв. м без учета НДС, в регионах России – 35 000-46 000 руб./кв. м без учета НДС. Стоимость строительства складского комплекса существенно отличается в зависимости от региона. Значительное влияние на затраты оказывает сезонность строительства, география региона и наличие квалифицированной рабочей силы.
Константин Фомиченко, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank, отмечает: «На рынке складской недвижимости России наблюдается увеличение объемов строительства. Спрос стимулирует предложение, что влечет за собой запуск новых спекулятивных проектов, а также реализацию складов по схеме built-to-suit. Продолжение данной тенденции мы будем наблюдать в 2019-2020 гг. Низкая доля вакантных площадей, а также постепенный рост арендных ставок создают благоприятные условия для складского девелопмента в городах-миллионниках, а также способствуют появлению складских проектов в городах с населением 250-500 тыс. человек».
